上海商住贷款「上海商住贷款政策」

近日，上海市房管局发布《关于差价换房的专项整治通知》，通知规定上海的使用权房交易全面暂停，合同版本将会进行变更，但通知并未给出具体的整改措施。通知指出，全市房管局集团、区局全面暂停受理公有居住房屋差价换房业务的时间为2018年7月21日-8月1日，2018年8月1日之后的办理将按照新文件执行。

关于差价换房的专项整治通知：

背景：为解决市委大调研中差价换房乱象丛生的问题，根据市领导有关讲话、批示精神，市房管局于近期开展差价换房的专项整治工作。（即我们通常理解的使用权房交易，操作流程相当于使用权证更换名字，转承租人，相当于差价换房。

在正式文件出台前，请做好以下工作：

一、时间节点

自2018年7月21日-8月1日，全市房管局集团、区局全面暂停受理公有居住房屋差价换房业务。8月1日之后的办理按新文件执行。

二、严把受理关口

2018年8月1日后，已通过差价换房手续持有1套及以上的个人，不得再办理差价换房业务。

2018年8月1日后，除区属房地产集团或集团指定的企业外，其他企业一律暂停购入共有居住公房承租权。

三、预告转让限制

告知办理差价换房手续的申请人，自即日起，通过差价换房手续取得承租权的房屋，自凭证发放之日起，五年内不得再次转让。（公房凭证附记栏标注）

四、鼓励集团回购

对花园住宅、优秀历史保护建筑等有保留保护价值的房屋，鼓励区属房管集团及所属企业以合理的价格回购承租权。集团与所属企业回购的承租权暂停转让。

五、特殊情况处理

成套独用拆分为2户或以上使用的，为了并户后进行房改售房的，属于特殊情况，可以办理差价换房，需要集团分管领导批示同意，并与区局共同审核。

六、本通知发放前已完成差价换房征询手续的，可继续办理

差价换房什么意思？使用权房是指上海市不可售、非独立的成套公房，这类公房只可以进行使用权的转让和交换，操作流程相当于使用权证更换名字，转承租人，也就是所谓的“差价换房”。

此前的使用权房屋政策？

仅上海市户籍可以购买

必须一次性付款，不能贷款

不限购，可购买任意套数

几乎无交易税费

交易房款需资金监管

限售：一年后才可以出售（部分区）

无限继承、无税费（必须是直系亲属）

使用权房的优势与劣势？

使用权房的优势：

上海户籍不限购、不占购房资格

挂户口

搏拆迁

学区房

部分使用权房有机会转产权。

使用权房的劣势：

无法贷款，必须全款购买

交易流程繁琐

通常产权关系复杂，存在风险

转产权难度较大

上海使用权房的交易流程？

交易双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》、《进出户情况表》

书面征询物业意见，取得物业公司盖章的《上海市共有住房差价焕发征询表》

到所属片区的房地产交易中心办理转让登记

取得承租权的当事人应自收到准予差价换房书面证明之日起7给自然日内，办理租赁关系变更手续

将全额房价款存入资金监管银行，由银行开具购房存款单业主方转让完成后，符合以下条件方可提取房价款：交易日之前2年内已购买房屋并出具有效凭证；交易日之后3年内新购买房屋并出具有效凭证；交易日之后超过3年的，可直接提取房价款。

上海市的使用权住房是专属于上海户籍的特权，凭借着不限购、无税费的特点，使用权房受到了各大投资客的青睐，而价格也是一路水涨船高，从多年前4万多的单价到现在动辄15万、甚至20万、30万的天价。

究其原因，房屋经由使用权原房东转售给投资者，投资者经过装修再售出原价2-3倍的价格。

此次专项整治的通知，通俗讲就是上海市的使用权房屋现在不可以买卖了。需要8月1日新的文件出台才能再次进行交易。

使用权住房一直犹如房地产市场中的“ 法外之地 ”

使用权住房不限购、不占购房资格、学区房等、交记录无处可查、无交易税费、可以无限继承却没有任何税费等优势。即使是商住两用公寓房（不限购、贷款利率上浮10%、交易税费高达30%~60%）也没有如此好处。

8月1日出台的新文件意欲如何，小编不得不联想到最近上海及全国不断收紧的房屋交易政策。

加之，上海在7月3日开始实施的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》（沪建房管联[2018]381号）新规，进一步规范了企业购买商品住房行为。

8月1日的新文件是否会将“使用权房”纳入限购的范围？“使用权房”是否会占用购房名额？“使用权房”相关税收政策是否有所调整？又或许“使用权房”调整相关的交易流程？这些猜测的结果，我们目前不得而知。

由此，我们也看到了政府遏制房价的决心，“使用权房”这样的“ 法外之地 ”也会在房产的调控中得到控制。未来，“房子是用来住的，而不是用来炒”的这一国家定位，将会加速国家对炒房一类打击，让群众住有所居。

后续有关上海使用权房交易的相关信息，上海界面楼市将会持续跟进。