深圳商转公贷款条件「深圳商转公贷款流程」

公积金是一种住房分配货币化的形式，是国家法律规定的重要住房社会保障制度，具体实现原理。通俗的说，就是每个正经上班的人每个月公司出点钱自己出点钱，大家放到一个池子里。有需要的人以一个比商业贷款低很多的利率借一笔钱买房子。

但是，池子里的钱流出比流入快，这就导致了没钱放和放款慢的问题。而我天朝的开发商，尤其是像深圳这样具有深圳速度的开发商，他们的资金链可以说比你的直肠还要短，是没有办法忍受有一笔公积金贷款回款如此之慢的，大量楼盘拒绝公积金贷款，这让国家政策陷入尴尬之中。

然而，天朝最不缺的就是制定政策，商业贷款转公积金贷款政策诞生了。后来，考虑到有大量如我一般的外来务工人员，天朝又设定了喜大普奔的公积金互认政策。

为了便于快速浏览，以划重点的形式来讲。

1.公积金缴多少合适？什么时候用划算？

不同城市缴纳比例和政策不同。有些公司是公司缴纳12%，个人自由选档比如5%，8%，12%。关于选档的核心关键：公积金的最优利率和使用是个人的第一套住房，如果你还没有买房，建议选最高档缴纳。以前有一些高收入人群通过缴纳最高额度公积金来少抵扣点个税，但是从2016年开始国家对超过当地城市平均水平以上的公积金缴纳额度也征收个税之后，避税的优势就没有了。

所以，没买房的尽量多缴，在购买第一套房时使用。因为贷款额度(每个城市的上线不同)取决于你公积金账户的本金有多少，以及你每个月的缴纳额度。

2.商业贷款银行怎么选？务必问清该行是否支持商转公，提前还是否款罚息两个问题。

前言说过，因为种种原因在购房的时候，大家不能直接使用公积金。需要先用商业贷款。选商业贷款银行，除了看利率看是否容易贷出额度之类，如果你想商转公或者提前还清贷款。一定要问清楚。这会为你之后是否能商转公埋下伏笔。因为申请商转公需要满足条件里有一条：

“4.申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款的申请，已经取得原商业性住房按揭贷款银行同意；”

当时购房选商贷银行的时候，经圈内朋友特别提醒，咨询了罚息事宜。建行允诺不罚息，所以我选了建行。(一般四大行都可以，建行是三年内有罚息，但是有些楼盘搞活动可以特免，所以还是要问清楚)

3.商转公硬性条件中必须要有抵押担保物，所以你手上得有房产证。

如果你有一套现有住房有房产证，或者买的是二手楼马上能有证，你可以很快去办理。但是如果像我一样，首套房乃期房，那就耐心等到通知你缴契税，交完契税再出房产证。我这一等就是2年。当然，你有第三方，比如朋友亲戚之类的愿意给你抵押你赶紧办也是可以，具体政策参照公积金中心网站，我个人感觉太麻烦就算了。

4.如何保证贷到最高额度的公积金？

首先，申请时公积金需连续按时足额缴存满6个月，申请时属正常缴存装填。本市和异地可合并计算时间。这是资格问题。

深圳商转公贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的14倍，根据贷款额度计算得出的每月还贷额度（按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人公积金缴存基数或申请人与计算可贷额度的共同申请人公积金缴存基数之和的50%。

意思就是说，

公积金的卡里只要在办理商转公的时候有足额的钱就行(深圳是账户余额*14倍单身大于50W，家庭大于90W);公积金每个月缴的钱要是贷款的两倍。具体数字我不算了，选最高百分比，多缴。

在此之前你可以购房/租房等各种名目去取钱度日(→_→笔者)or投资理财，不必放在里面浪费。但是，有个额外的红利就是坚持三年以上未提取，可贷额度可以提高10%。

我自己是觉得溢出就取更划算，反正自己把握好节奏，到那个时间点账户余额正好有这么多就行。

5.当你有房产证或者你的一手楼贷款银行通知你出证了，先拨打深圳公积金中心电话(请你人在电脑前)。

有的时候人会有点多，但是耐心等待接入是值得的。客服非常专业且主动，素质堪比招行客服。都是引导式互动。千万不要认为自己没有阅读障碍就能挑战公积金中心的条款指南，不信试试，50%的短句你都读不懂。

在提问中快速描述自己的装备属性，比如：“你好，我想办商转公。我是深户，单身，在深购买首套房，但公积金异地缴纳，已出房产证…”客服会立刻让你点开网站某处，并给你划重点。比如：请您特别留意第17条，前往您公积金缴纳城市开具XX证明。

6.商转公申请材料准备中，有三点有歧义未更新部分的说明。

"深圳住房公积金贷款申请表（表格由公积金业务系统生成）”——意思就是，你不用准备，去了电脑自己生成的。

“申请商业住房按揭贷款转住房公积金贷款需先网上申报预约，再到现场办理。”——如果是异地缴存公积金，直接去不用预约。异地缴存必须去公积金中心办理，深圳缴存可以直接去银行，这点请咨询你的商贷负责人，免得跑错地方。

“单身证明”——不用开了，也不需要复印户口本。

7.条款中的以下内容由商贷银行提供，你只需要携带身份证去你办商贷的银行拿就行。银行的人会准备好然后盖一堆章，但是请逐一仔细核对。我就是逐一核对了，银行的人还是搞漏了一张房地产证明复印件没给，一张还款明细打印错了日期，从而导致我折返去拿，半天可以办完的事情，愣是搞了一天。

原所购住房买卖合同（复印件加盖银行章）；

原所购住房的房地产证（复印件加盖银行章）；

原贷款借款合同、抵押合同。原贷款为商业性住房按揭授信额度的，须同时提供额度项下能证明单笔按揭款项用途为购房的借款合同或发放行的其他证明材料（验原件收1份复印件）；

原贷款支付证明（借款借据等）（验原件收1份复印件）；

原贷款还款明细和还款计划（原件各1份，还款明细至少包括最近12期记录，还款计划至少包括最近6期记录）；

8.关于罚息。

每个银行的政策不一样，所以在贷款的时候就要特别问清楚。大行好一点会约定一个时间，比如我是工行就要求不满三年罚息一个比例，记得好像被罚了快1万块（万恶的宇宙行）。小行贷款没有那么严苛但是对于这些就要收多点钱了。银行针对不同楼盘或者时间，也会有直接免息政策。

附：深圳商转公所需材料

1、申请人本人及配偶的身份证原件与复印件（三份）。

2、结婚证原件与复印件（一份）。

3、用于还贷款的工行借记卡（或存折）原件与复印件（一份）；

4、原按揭《个人购房借款/担保合同》原件与复印（一份）。

5、按揭房屋买卖合同原件与复印件（一份），一手楼提供：《深圳市房地产买卖合同（预售、现售）》（复印1~8、20页）；二手楼提供三价合一的《二手房买卖合同》。

6、个人借款凭证（借据）原件与复印件（一份）；若无原件请到原贷款行补打并加盖原贷款行个人信贷业务专用章。

7、最近几天打印的原按揭贷款还款明细（12期，未满12期则打印放款日至今的明细）和还款计划（12期），还款明细和还款计划需连续不能有间隔，需原贷款银行盖个人信贷业务合同专用章。

8、房产证复印件一份，需盖原贷款行个人信贷业务合同专用章；房屋用途为公寓的还需要带契税证明原件与复印件。

9、打印本人、配偶及未满18岁小孩的《不动产信息查询结果单》、本笔商转公贷款抵押房产的《不动产抵押登记查询表》打印出来后请仔细核对标题是否正确！（请带上配偶身份证、小孩身份证，小孩若无身份证请带出生证、户口本）。表格有效期一个月。

10、资料备齐后请用电脑登陆公积金网站（www.szzfgjj.com)预约(手机是不能预约成功的),预约时录入以产权人为主申请人,夫妻双方资料必须录入；约定日夫妻双方需到银行填表签名按手印。

办理商转公的同时，记得把公积金账户里面的钱全部提取出来，还可以再办理一个每月提取还贷。

把钱全部取出来需要的材料有：商业贷款抵押合同+公积金贷款抵押合同（复印件，盖银行印章），近2年商贷还款流失（要分开还款本金和还款利息）

办理每月还贷提取需要的材料：比非按月还贷一次性提取少提供流失