2019年房企集体降速，万科销售额增幅到了个位数，你怎么看未来地产行业？

万科2019年业绩大幅下滑 疫情影响下，房企纷纷降价销售，这是房企的至暗时刻吗？

房产一哥万科A发布2019年财报，2019 年公司营业收入 3,678.9 亿元，同比+23.6%；归母净利润 388.7 亿元，同比+15.1%；每股基本收益 3.47 元，同比+13.3%；净资产收益率为 20.7%，同比-1.0%；地产结算收入 2,340.4 亿元，同比+21.8%；毛利率和归母净利率为36.2%和 10.6%，同比分别-1.2% 和-0.8%；三费费率为7.0%，同比-1.1%；投资收益 49.8 亿元，同比-26.6%。此外，每 10 股派息10.45 元，分红率 30%，股息率为 3.7%。

万科A的这个业绩，可以说是不尽人意了，万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中，同时公司在物业等细分领域也已领跑行业，但是这个增速确实是太不尽人意了！ 那么公司业绩大幅下滑的原因是什么呢？主要还是各种减值，存货计提减值 11.4 亿元，影响归母净利润7.8 亿元；投资性房地产计提减值 5.1亿元；长期股权投资计提减值 21.5 亿元。不过值得肯定的是公司经营现金流连续 11 年为正、财务稳健，物业拓展加速、估值可观。2018 年经营性活动现金流净额457亿元。2019 年末已售未结金额 6,091.0 亿元，同比+14.8%。 万科总裁称疫情对地产业影响很大 万科总裁在万科2019年度业绩发布会上表示，疫情整体上对公司的影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。在销售方面，万科2-3月份的认购同比降低了510亿元，1月份抢了开门红，基本上没受到影响。在交付方面，这次疫情让万科对10000个客户有交付延缓的可能性，全年的影响可能涉及到3.9万户。对开复工的影响也很直接，今年的开工比以往晚了40天。对现金流的影响也很明显，由于销售的减少，导致销售回款的减少，由于疫情增加的防疫成本，万科每天至少5.3万人在抗疫一线，也增加了加班费等支出。 总体来看，这次疫情对公司的影响相当大，销售回款的大幅度下降，并且也给未来1-3年产生结算压力。 万科A总裁称疫情对地产业销售、交付、现金流、开复工影响很大，地产行业要凉凉？毕竟万科作为行业龙头企业，都收到了很大的影响，何况是其他的二流甚至三流企业呢？在去年行业集中度加大及房住不炒的背景下400多家房企倒闭，而现在受疫情的影响，万科遇到经营困难的问题，那么其他地产公司经营怎么样？ 受疫情影响，1月份房企整体销售业绩下滑。统计发现,在2020年1月销售额排名前50的房企中，销售额同比下滑房企达40家，业绩下滑率达80%。春节期间，房企销售全面停止，更是“零回款”。1月下旬开始,大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%。

万科的负债率本身就是房企中的最低，高周转是房企的标杆，融资成本也长期维持在4%的位置，而且这还是在前几年万科缩小战线，减少拿地(投资强度）之后，其他房企必然也有不同程度的困难。尤其是本身融资利率较高的民企地产，否则恒大不可能选择75折线上促销。 可以说，现在的房企都是在经历转型之痛，在国家“住房不炒”的大背景下，越来越多的房地产企业正谋求“去地产化”“多元化转型”，对于房企而言，很难真正深耕其他行业。 随着土地成本持续上升、融资成本提高、营销费用攀升，地产行业面临着毛利见顶现象。房地产市场在历经“黄金时代”后，其下半场“白银时代” 已然到来。各大房地产企业在库存和资金方面都承受较大压力，整个行业亟需战略转型。转型有阵痛，但不转型更痛。 地产股今年还有投资机会吗？疫情对地产只是会有影响，但完全不至于凉凉。 房地产就是基业长青的行业，只不过未来平稳发展，不会像以前那么疯狂。三四月楼市“小阳春”已经成为泡影,开盘的项目仍旧要推出,可能会有优惠活动吸引顾客。总体不存在大跌环境。既不会像非典期间全国房价普跌20%，也不会像那样出台刺激政策。楼市要求“稳”仍是主题。 万科的发声也和格力董大姐类似，都是受疫情影响，其实市场已经提前反映了业绩不及预期的走势出来，估值已经进入比较低的区域了，但是说反弹，只能是投机机会，也未必会有像样的走势出现。

投资机会方面，未来肯定是向头部聚集，但是现阶段也显然不是机会。

2019年，从斗地主到跑得快，房地产的风向变了。

从房企业绩，恒碧万保这些头部企业增速放慢，中下部企业负增长，倒闭的也不少。

从城市行情看，一线除了深圳，包括北上广都进入横盘或下行区，情况有点糟，有人口在支撑，未来还是有希望。

二线已经在高位，很难反转了，除了杭州、武汉、成都等强二线，基本都没希望了。因为一些城市现在看着人口在增长，但是没有持续性。不要说什么城镇化，如果没有产业提供就业机会，回流乡是惟一的出路。

三四五六线城市自己去想。

基本面大致是这样，所以房企在2019年就从斗地主的留好牌争取利益最大化，变成了跑得快的抢现金优先化。最明显的就是2019年，恒大7折抢跑，然后各大房企跟进的优惠潮，时间提前，力度加大了。

万科能有增长，是最早布局一线和强二线。恒大2019也在深圳猛收项目，猛拿地。这些项目门槛太高，一般房企够不着;项目周期太长，利益牵涉太复杂，一般房企折腾不起。

未来地产肯定是强愈强，弱的填炮坑，中间层极度收缩各地外缺。

斗倒地主分利的普利时代已经过去，加速资金流的跑得快模式是必然。

所以，降速对头部房企是机会，毕竟房市还在;对绝大多数中小房企是地狱之门，退无可退，进则万劫不复！