玩贷款「贷款玩股票」

卖地收入，降得有多凶？

《每日经济新闻》9月13日报道称，8月，全国300个城市土地出让金总额为2264亿元，环比减少17%，同比降幅达49%。

其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为1766亿元，环比减少18%，同比减少53%。

也就是说，在上个月，全国300个城市的卖地收入，足足降了一半！

为啥？

我觉得有以下几个原因。

1，去年22个重点城市还没集中供地，今年不少城市8月份的第二轮集中供地延期，比去年同期的卖地收入下降是正常的。

2，8月份不少城市限制人口流动，虽然土拍秩序还是正常的，但毕竟影响人气。

说一千道一万，其实最关键的原因是：开发商没钱了！

今年的政策，对房企融资限制之严厉，前所未有。

前几天，银保监会公布了几个数据：

一是房地产贷款增速创8年新低。

二是房地产贷款集中度连续10个月下降。

三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降。

四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降。

五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降。

天风固收孙彬彬今天的报告说：受“限贷令”影响，银行新增信贷投放中，投向房地产的占比上半年下降至18.9%，相比2020年中的24.7%，下降5.8%，降幅略超市场预期。

房地产是靠杠杆、贷款、融资玩转的行业，千亿房企看起来风光无限，又是地王又是高薪，碰到融资收紧的时节，心里的苦只有自己知道。

比如“某大”。

原谅我还是不想提它的名字，虽然都已经到这一步了。

最近几天，来自全国各地的投资者，因为理财逾期未兑付，直接围堵集团总部。

过去每年，集团都会下发产品认购任务到各地区公司，各地区公司在收到指标任务后，根据人数分配到各部门，并设立考核任务，各部门完成率应达到多少，没有达到考核任务的部门经理和个人均分别收到通报批评、降薪、扣奖金等考核，甚至会被逼离职。

别人融资是融外面的钱，这家公司可倒好，外人的钱要借，自己人的钱也借。

借来借去，摊子铺得太大，杠杆玩得太高，要还的钱和商票太多，原来10口锅5个锅盖，拆东墙补西墙、借新还旧总能应付过去。

现在才发现：“锅盖”不够用了。

事实上，这可不是一家公司独有的特征，而是几乎所有房企的通病。

过去这些年，我国的地产商，在预售制体系下，可以说是世界上活得最滋润的，只需要极少的本金，找几个股东凑一些钱，再用“明股实债”等方式高杠杆融资，拿土地抵押给银行，用开发贷、销售回款等方式“空手套白狼”，只要有胆子，碰到一波接一波的房价上涨潮，挪用账面资金，继续拿地扩张规模。

这样的盈利模式，透支了整个行业的前景。

如今，潮水褪去，房企的“庞氏游戏”终于玩不下去了。

何为庞氏？

对中国人来说，换个词可能更熟悉：空手套白狼。

利用新投资人的钱，来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象，进而骗取更多的投资。

直到有一天，债务太多，杠杆太高，没有新投资者进入，现金无力支付，发生挤兑，大厦轰然崩塌。

敢这么玩的公司和行业，房地产如果说第二，没有哪个行业敢说第一。

玩不下去的结果是什么？

楼盘停工，交房遥遥无期，债务违约，最终导致银行坏账，影响整个金融体系的安全。

现在就出现了这种迹象。

央媒《经济日报》9月14日发了一篇社评，名字叫《银行房地产不良贷款现“双升”，警惕违约风险向金融体系蔓延》。

其中提到：

梳理上市银行半年报发现，大部分银行房地产不良贷款均出现“双升”。

从国有大行已披露数据看，截至2021年6月末，中国工商银行、中国建设银行、交通银行的房地产业不良贷款余额较去年年末上升156.73亿元、25.53亿元、17.50亿元；房地产业不良贷款率分别较去年年末上升1.97个百分点、0.25个百分点、0.34个百分点。

股份行比大行的情况要差一些，招行、民生、平安银行的房地产不良贷款率较去年年末上升0.77个百分点、0.35个百分点、0.36个百分点。

中小银行的处境更糟，宁波银行、上海银行房地产业不良贷款余额较去年年末上升0.35亿元、9.69亿元；房地产业不良贷款率较去年年末上升0.11个百分点、0.34个百分点。

央媒开始关注银行坏账，意味着地产商的违约风险，已经开始向金融体系传递。

更令人担忧的是：接下来的几个月，开发商还有更多的钱要还。

据中国指数研究院数据，今年9月，房企即将迎来又一偿债高峰，债券到期总规模高达838.5亿元。

今年10-12月，债券月度到期均值为619亿元，全年房企到期债务规模达1.28万亿元。

从未来12个月的债券到期情况来看，下一个偿债高峰将出现在2022年3—4月，到期规模分别为1039.4亿元及940.6亿元。

说了这么多，大家也就不难理解，央行、银保监会不断收紧房地产信贷的原因了。

调控之手，已经开始行动，政策的眼光，看得比我们更长远。

一方面，要持续加强监管，调控红线不容触碰。

另一方面，避免房企再出现“庞氏游戏”，加强预售资金监管，乃至取消期房预售制，将是下一波楼市政策的发力点。

“预售制”是指房地产开发企业将正在建设中、尚未完成建设的商品房预先出售给购房者，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期获得所购房屋的一种房产交易行为。

其创始人是霍英东，又被称为“卖楼花”，引入内地后，成为楼市的主要买卖方式，使得开发商门槛大幅降低，随便一个企业就能“左手倒右手”，以土地为抵押，以销售回款作为施工和拿地费用，一旦资金链断裂，烂尾楼是必然的结果。

事实上，政策已经开始发力了。

海南反复表态：坚决做到任何项目不附带商品房用地，新出让土地建设的商品住房，未来实行现房销售制度。

早在2018年，广东江门住建局就发了商品房现售管理办法。

随着房企资金链收紧，购房者的个人贷款也日趋紧张，房屋预售的条件也越来越严格，开发商没有高周转、高杠杆的土壤，自然会老老实实的多建现房。

《经济日报》曾发文称：预售制带来的问题十分突出，质量纠纷、延期交房、烂尾等情况频现。

《中青报》也评论过：那些没上热搜的烂尾楼，只能一“烂”到底？文章里有一句话：烂尾都往往与房屋预售制度有直接关系。

现在的坏账，是过去几年房地产疯狂扩张的后遗症。

唯有使用雷霆手段，才能把苗头遏制在摇篮里，才能阻断风险向银行传递，才能保护购房者、储户、老百姓的“钱袋子”。

如果任由房企无序扩张，老是抱着“大而不能倒”的幻觉，泡沫就会越吹越大，最终不可收拾。

现在的阵痛，是在为以后的“新生”做准备。