房地产的最大风险是流动性风险吗？

房地产最大风险内在是供需严重失衡，其外显就是流动性差。

1.从国家层面：房地产风险就是供应失控，价格暴涨暴跌，民众信心丢失，从而导致房地产崩盘，国家经济也会绑上房地产战车。日本1983-1992年的经济失落十年，是日美广场协议开始的，也是楼市泡沫破灭的十年。中国1992年的海南房地产泡沫也深刻影响了这一代国家领导人对房地产的调控决策。

2.从房地产企业角度：供需严重失衡，意味着企业被迫降价销售，当销售价格不能覆盖成本时，项目出现亏损，当整个集团项目全部出现亏损，则企业倒闭。整个房地产行业同步亏损倒闭时，房地产行业出现大裁员兼并倒闭解散。房地产影响上下游一百多个行业，房地产的危机就是全国的经济危机。

3.从个人角度：中国从1992年开始的房地产银行按揭机制，带动了房地产的蓬勃发展。中国楼市70%及以上都是从国家银行按揭完成购买，当供需严重失衡后，租售均无法正常完成，需要购房者持续为投资房源输血，当薪酬不能覆盖按揭款时，则个人信用倒闭，房屋银行收回拍卖，但银行收回房源太多拍卖仍然无人接手，而银行在地产按揭占据的资金占银行总资产的20-50%，带动银行破产重组，国家也将陷入萧条。

中国楼市发展经历了黄金20年了，分别总结了各国房地产泡沫发展阶段，所以一直在进行调控：

1.控供应：从土地源头控制，防止供需失衡。

2.控需求：从购房资格、首付比例等方面控制，挤压投资需求。

3.稳经济：经济才是楼市温度的王道。

4.增人口：放开二胎，从大方面就是推动经济良性发展而增加劳动力供应，从楼市来说则是增加薪的供应。

流动性是房地产，特别是房企最大的风险。流动性，指把资产变成现金的容易程度。资产容易变成现金就是流动性强，如存款、股票、债券、基金等，都很容易出售变成现金。

这里有两个要素：一是时间，二是价格。时间不能太久，价格不能偏离市场价太多。回到当下投资房子这个事情来说，即便房价会继续上涨，但几乎每个地方都有各种调控措施，包括最直接的限售，极大地打击了房子的流动性。这会极大地影响投资结果。

尤其当满足房价不断上涨的先决条件不再存在之后（人口老龄化，货币收紧，政策打压），投资房产，一定要考虑其流动性。在涨价周期，房子的流动性相对较好。但是在横盘观望或者降价周期，房子的流动性就会变得非常糟糕。可能一套房子挂了半年也卖不出去。这对于那些加杠杆买房投资的人来说，无疑是个灾难。

现在，很多地方的房价已然开始下跌。越涨越买，越跌越不买，从众和恐惧让大多数人都是买涨不买跌，房子的流动性正变得越来越差。有点金融常识的人都知道， 失去流动性的资产，一文不值。房子正在逐渐走向这一步。所以，楼市最大的危机并非价格，而是流动性，也就是说价格跌不跌不打紧，打紧的是，一旦预期逆转你可能将无法变现，一个不能变现的投资类资产，市值再高，又有什么用？房地产市场逐渐金融化，房子逐渐沦为了投资的工具，最后一定会遵循投资市场的规律，那就是7赔2平1赚，也就是说9成人都赚不了钱。