为何近年来居民房地产杠杆率上升过快？

看到这个问题之前，我们首先需要搞懂的是何为“居民房地产杠杆率”这个关键名词。

杠杆率的统计方式有两种，就是居民杠杆率和住户部门杠杆率。

居民杠杆率的计算方式是住户贷款余额/住户存款余额，就是说是居民债务和可支配收入之比。

而住户部门杠杆率的计算方式是住户贷款余额/GDP，说的就是住户贷款和GDP之比。

居民的债务大多来源于房贷车贷等贷款行为，而居民杠杆率过高就说明债务负担越大。

据WIND数据显示，2018年中国居民杠杆率水平为53.2%。从2008年开始到2018年，十年期间，中国居民杠杆率由不到20%上涨到50%有余，增长速度较快。

从央行公布的数据来看，2008-2018年，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-54%，即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右，是居民负债的最主要组成部分。也就是说房价增长过快在一定程度上是造成居民杠杆率上升过快的原因之一。

我们可以看一下这张图片，就能发现居民负债整体是和房价指数正相关的，虽然在房地产严格的调控之下，房价上涨过块得到了有效的控制，但是只是速度变慢，对应的居民杠杆指数还是呈现持续上升的趋势。

我们再来看今年一季度全国居民杠杆率为32.1%，环比上升0.7%。但是不同城市之间的又有不同厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州、广州、贵阳、宁波的居民杠杆率分别为161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%。杠杆率过高的城市主要还是围绕房价较高的发达地区。

然而现实的情况是房地产增长的速度已经远远超过家庭居民的收入增长速度，大部分人的购房支付能力相对较弱，但是为了购置房产无奈之下只能贷款，加了杠杆，也影响了经济增长的能力。

据WIND数据显示，2018年中国居民杠杆率水平为53.2%。从2008年开始到2018年，中国居民杠杆率由20%上涨到50%有余，增长速度较快，其中住房贷款是居民贷款最重要的组成部分。

分城市看，就更吓人了，第一财经数据显示，厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州、广州、贵阳、宁波的居民杠杆率分别为161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%，其中厦门的居民杠杆率位列全国第一。

如此高的杠杆率，对消费形成巨大挤压，对新经济增长产生影响。

一些城市之所以高杠杆率，是因为买房者中一部分属于“恐慌性购房”，不买怕将来涨得更多，蜂拥购买增加了杠杆。还有一部分是以前金融管控较为宽松，投资客大举加杠杆，携带大量资金流入房地产，推高了房价，增加了杠杆率。

所以现在开始严格控制资金流入房地产，房企方面监管层发布了3道红线，针对个人方面出台了很多政策打击假离婚，打击炒房客。