在广州，买中心区的房子还是知识城、南沙、增城的投资好？

在广州，买中心区的房子还是知识城、南沙、增城的投资好，您自有300万， 每个月公积金1万是算资金实力很不错的了，按照您离退休还是有10年时间， 这个推算你应该有自己住的房子的了， 这次以投资的目的为主；

投资的话就可以不限制在通勤的范围内， 选择更大， 至于选知识城、南沙、增城

还是主城区， 我更偏向于主城区附近， 增城是不限购的， 完全可以在用完名额以后再去考虑非限购区域；

南沙个人觉得规划是挺好的， 但是规划落地的时间太长了， 而且目前那边的人口导入还是不够，投资等待期非常长， 可能超过10年以上，对于资金利用来说都是不充的， 投资南沙有一定的风险。

经济越不好， 越觉得核心区域的资产稳定性更高一些， 主城区的房子升值保值更好， 也容易出手和出租，产业集中， 有较多的就业机会， 投资的稳定性和获利性确定性更高，一定要记住买房子就是买地段！

我曾经写过一篇文：《怎么判断一个城市，一个区域值不值得买？》很适用于你的问题， 当然也是我判断和回答你这个问题的依据， 贴上来给你参考：

现在的房地产市场已经迎来了“总量平稳”和“区域分化的”全新时期；

区域分化

先说说什么是区域分化，就拿广州来说，天河就有珠江新城板块，天河北板块， 天河公园板块，员村板块，车陂板块， 东圃板块， 鱼珠板块等，越秀有北京路板块， 东风东板块，淘金， 东山口板块等， 海珠有南州， 宝岗，广州大道南， 江南西， 琶洲，赤岗， 滨江， 工业大道等等， 还没有说荔湾， 白云， 黄埔， 番禺， 增城， 南沙 ，花都， 从化呢， 大家看看每个区下面又有那么多个板块。

广州最大的IP就是珠江新城，珠江新城往往是领涨领跌的开始， 涨从它开始， 跌也从它开始往周围蔓延， 但珠江新城是一个比较稳的板块， 毕竟集合了广州的核心， 跌也就短暂跌幅， 涨起来分分钟钟总价往上冲， 但这一点并不适用于其他板块啊， 增城板块跌了大半年了还是跌， 花都这么多年房价起色不大；

一旦买入了不好的区域不光增值的难度加大， 脱手的难度也是加大的，表面看着好像房价涨了，实际上有没有人接盘才是最重要的啊，这就是区域分化， 哎， 真为冲去从化买房的阿姨朋友们担心 ~

那到底什么区域的房子才值得我们去投资呢呢？这篇文章会从人口， 产业， 交通三个维度来说明判断一个区域的思路，其实这三个维度也是判断城市发展趋势的维度， 是相通的。

人口

我们先来看下人口， 人就是生产力， 大家应该对现在各大城市放松落户政策有点印象， 深圳市开出丰厚的条件接收全国各地的科研人才，甚至愿意开出相对广州更好的待遇吸引名校师范生到深圳教书等等， 城市竞争力归根到底是人才的竞争， 人又是房地产发展的直接需求来源， 因此人口就是我们判断一个城市潜力或者一个板块潜力最核心的要素和基础。

我国人口分布呈现出明显的“长尾效应”，多数人口集中在少数城市，北上广深、重庆、成都、武汉等头部城市人口规模大。预计未来头部城市的先发优势和规模效应仍将长期存在，人口也将进一步向大城市与都市圈聚集， 如果你已经身处一线城市， 这已经就是你的优势， 已经赢在起跑线。

我们来看两组数据， 一组是2019年中国各大城市人口排名情况， 我们关注前10名就好， 分别是上海， 广州， 深圳， 北京， 苏州， 天津， 杭州， 成都， 宁波， 东莞。

然后我们在看下2019年房地产开发投资吸引力的前10名（数据来源：中国指数研究院测算），这10名分别是上海， 北京， 深圳， 广州， 杭州， 武汉， 南京， 成都， 重庆， 天津。

两组数据的城市是不是高度重合？专业的事情教给专业的人做， 房地产开发商背后有强大的调研团队， 自然有利益才可以吸引到这些开发商，是不是可以理解哪里人多， 哪里就有潜力呢？

这个原理也是可以套用到板块的选择上面来的，来看下 2018年广州市户籍人口规模及分布情况（数据来源：广州统计局），城镇化率和人口都领先的是天河， 越秀， 海珠， 荔湾， 海珠， 番禺， 黄埔， 都是广州发展比较成熟的区域。

如果有留意广州楼市的， 就应该有看过广州市城市总体规划（2017年-2035年），广州市政府主城区的定位就是荔湾， 越秀， 天河， 海珠四区， 白云区只划入了北二环高速公路以南地区， 黄埔区也只纳入了九龙镇以南地区， 番禺区也只纳入了广明高速以北地区， 好到底买哪里？围绕广州的主城区来买， 不要跑的远， 也不要跑偏， 安全边界要设置起来。

交通

再来看交通，到底交通要看什么指标，要看地铁， 公交， 轻轨这些运载量大， 速度快， 来往班次频繁， 因为只有这些是不断的送人来的， 不要看高铁， 机场这些， 仔细想一想， 每个城市的高铁， 机场是不是基本在城市的边缘地区， 而且乘坐这些交通工具的人基本是远行的， 这些交通工具是把人给送走的？生产力都送走了，你觉得呢？

有几个城市高铁站旁不是荒凉荒凉的？地铁又有中转站， 新站， 老站等区分，每一个站点的潜力又是不一样的，如果想搞投资， 就深挖每个站的潜力吧， 这里不展开说了，大家感兴趣可以自行研究一下。

一个区域的发展靠人来，人也要靠轨道交通的导流， 商业配套和生活配套起来， 这才形成一个较为适合生活的区域。 大家看看高铁旁有什么商业配套， 有什么生活配套？

产业

第三个是产业 ，这里所说的产业，一个是关注GDP的排名， 另外还应关注城市的产业构成， 在我没有看数据之前，我是不太清楚广州产业的比重的， 实话实话哈， 不要拍我， 要不我怎么会说为了加深对广州，深圳的理解去写这一篇文章， GDP依然天河， 黄埔， 越秀领跑前三。

每一个城市的产业分布和构成， 就代表了吸引哪一类的人才， 提供一个怎样的购买力， 广州的三大支柱产业你知道是什么吗？

汽车， 电子， 石化， 占到了广州市规模以上工业总产值的48.25%。那到底广州的制造业聚集核心范围在哪里呢？大家可以去看看广州市人民政府办公厅关于印发广州市先进制造业发展及布局第十三个五年规划（2016-2020年）的通知，里面就提到广州中心城区先进制造业集聚核范围主要包括天河区、海珠区、荔湾区、越秀区所在的中心城区和广州科学城、广州国际生物岛及白云区北二环高速公路以南地区。

这里大家发现了什么吗？广州先进制造业的聚集范围又和广州市城市总体规划（2017年-2035年）的主城区高度重合？产业吸引人才聚集， 一环扣一环。

延伸一点来说， 大家知道深圳的核心产业有哪些吗？那就是文化创意产业， 高新技术产业， 现代物流业及金融业（2016年，深圳金融业增加值增长14.6%，是中国大陆金融业占GDP比重最高的城市之一）。

深圳的产业基本都是未来重点发展的新产业，广州的产业有些老， 汽车又以日系为主， 品牌抗市场风险能力不够稳健， 电子产品制造业主要集中在组装加工环节， 发展动力弱， 石油化工又因为环保制约， 从产业的角度来看， 深圳确实有比较大的长期优势， 这也是为什么这些年总是有深圳超越广州的争论的根本原因吧。

总结一下， 判断某个区域或某个城市是否值得投资， 可以根据以上的三点（人口， 交通， 产业），然后根据你所在城市的， 横向比较一下哪块区域整体不错， 然后再考虑是否要投资这套房子， 不要再冲进去买买买了！

参考数据：2018年广州市户籍人口规模及分布情况（广州市统计局）

参考文献：广州市人民政府办公厅关于印发广州市先进制造业发展及布局第十三个五年规划（2016-2020年）的通知

广州市城市总体规划（2017年-2035年）