一、不同类型的房产抵押贷款

随着前几年全国房价的不断上涨，为了控制房价，国家开始出台限购政策，收紧贷款。为了防止用抵押贷款炒房，房产抵押贷款用途、利率、额度，可以说设置了多个门槛，了解这些方便我们了解不同类型的银行或机构抵押贷款的大致区别。

银行或机构抵押贷款的分类

根据贷款用途可分为：消费型房产抵押贷款及经营性房屋抵押贷款区别。

根据房业情况可分为：全款房抵押贷款与按揭房(分期还房)抵押贷款。

（1）消费房产抵押贷款与经营性房产抵押贷款的区别。

• 不同的贷款用途

从这两种产品的名称可以看出，抵押业务贷款用于企业业务，而抵押消费贷款主要用于个人消费。虽然银行有明确的规定，专项资金是专门使用的，但由于目前的监管不完善，大多数贷款人会将商业贷款或消费贷款用于其他目的，主要贷款人会找到中介将自己包装成经营性抵押贷款。

• 不同的贷款期限

由于商业贷款是为企业经营提供的贷款，贷款期限的范围大于消费贷款的范围。一般来说，商业贷款的期限可以实现20-30年，消费抵押贷款的最长期限只有10年。我们以相同的金额和利率计算，如果贷款期限越长，每期还款的压力就越小。

• 不同的贷款金额

由于抵押商业贷款和抵押消费贷款的主体不同，一般来说，企业的消费能力大于个人，因此银行或机构在考虑贷款金额时也有不同的照顾。一般来说，抵押商业贷款的最高贷款金额可达3000万，而消费贷款的最高贷款金额一般可达100万。

• 可选银行不同

受国家政策偏好的影响，大多数银行不消费或限制消费抵押贷款的使用，因此客户很难选择自己的银行利率、贷款周期和金额，通常很难找到合适的产品。

• 贷款利率

经营性抵押贷款本身用于经营企业，金额相对较大。直接目的是盈利。因此，通常情况下，抵押贷款的利率应该略高于抵押消费贷款，而且9成的银行都倾向于做商业抵押贷款，具体体现在审计周期、贷款金额、利率、背景材料宽松程度等。。类似的机构。

• 应该选择哪一种

因为商业抵押贷款与消费抵押贷款相比审计周期、贷款金额、贷款利率、背景材料宽松程度等。有天然的优势，所以大多数贷款人会选择找中介把自己包装成商业贷款，中介会通过注册营业执照、包装流程从而将客户资质转化为经营性贷款。

(2)全款房抵押贷款与抵押房抵押贷款的区别

• 什么是按揭房二次抵押贷款

抵押房屋是首期付款的一部分，然后是分期付款和剩余贷款。所谓的抵押房屋实际上是银行的杠杆操作，抵押贷款的本质是抵押贷款，把房主的房子放在银行抵押，然后房主每月分期偿还银行贷款。因此，抵押房屋抵押贷款的本质是抵押房屋的剩余价值，因此通常被称为二抵，就是把房子拿到银行或者机构去抵押。

• 为什么要比较全款房按揭和按揭房按揭贷款

当大多数贷款人以抵押房屋作为抵押时，他们会找到中介机构将抵押房屋的预付款转换为全额抵押房屋。

1. 利率不同

一般全款房利率在年化3.85%-5.5%，一般来说，抵押房屋的抵押利率高于全款房屋1.5%-3.0%；

2.不同的贷款期限和金额

一般抵押房屋的贷款金额=(房子市价*可批比例)-抵押贷款金额。

二次抵押的贷款期限一般在10年之内，很少有银行可以申请到20年。全款房最多可申请30年

其次，贷款金额也不一样，全款房可以借到60-80也就是说，100万套房子可以借到60-80万，而按揭房只能借到50-70%。

3.不同的可操作银行和产品

大多数银行支持全款房按揭贷款，而按揭房只有少数银行可以做，大多数银行不做按揭贷款。

二、银行按揭贷款所需材料及一般流程

(1)银行抵押贷款所需材料

抵押贷款分为两种贷款主体，一种是个人(房子在个人名下)企业(房子在公司名下)

1. 个人做抵押贷款

夫妻双方身份证(一个人只能提供一个)、户口本、结婚证(或离婚协议)、房产证、收入证明、最近六个月的银行流水、备用房房产证(如有)等资产证明、贷款使用证明

2.企业做抵押贷款

营业执照正本和副本、税务登记证正本和副本、组织机构代码证正本和副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程（包括公司章程、公司章程修正案、股东决议）、验资报告、财务报表（前两年 今年至本月）、银行流量（半年以上）、纳税证明（近三个月）、上下游购销合同等。

(2)银行抵押贷款所需的流程

1.贷款前规划额度、利率、还款计划、贷款审批可行性分析、银行流程包装

在贷款之前，计划你需要多少钱，利率和还款时间在你自己的范围内，然后比较大多数银行抵押贷款产品在市场上看到他们的信用调查和个人资格是否合适，做贷款可行性分析（如果不清楚，可以咨询中介。），使用证明(贷款用途是什么，出具相关证明)，如果个人流水不足，也要提前计划找人(中介)帮助转账，提高流水。

2.向贷款机构/银行提交房地产抵押贷款申请材料

3.银行评估房地产价值

4.下户机构(银行)调查房屋实际情况(有的需要实际看房)

5.贷款人到银行面签，签订房地产抵押合同及合同公证

6.到房屋管理局和土地局办理房地产抵押登记

签订贷款合同后，银行将与您约定与房地产交易中心（房屋管理局）办理抵押手续的日期。您需要准备产权人的身份证原件和产权证原件。办理完毕后，银行将收到房屋管理局出具的其他权利证明，房产证等产权证明文件将交换给您。

7.在获得他的权证后，等待贷款

贷款合同签订并办理抵押手续后，双方可按合同规定核实贷款。银行将根据您提供的贷款目的合同中指定的账户发放贷款。借款人提款时，借款人应填写银行制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。利息从提取之日起计算。借款人取得贷款后，必须严格遵守贷款合同，并按照合同约定的用途和方式使用贷款。