房产抵押贷款的条件有哪些?

在生活中，总会有急需用钱的情况，人们往往会考虑用房地产来抵押贷款。那么，房地产抵押贷款的条件是什么呢？如何处理房地产抵押贷款？如何防范房地产抵押贷款的风险？

房地产抵押贷款的条件是什么？

（1）贷款人应满足的条件

贷款人应当在中国有固定住所、当地城镇常住户口、完全民事行为能力，无违法行为和不良信用记录。

(二)办理房产抵押的房产应符合条件

对于可以办理抵押贷款的房地产，首先要求产权明确，证书齐全，建筑年限也要符合标准。一般情况下，贷款的房地产建设年限应控制在20年以内。

（三)房地产抵押取得的贷款应符合条件

通常，在申请贷款时，我们需要向银行解释资金的使用情况，其目的是加强资金的流动管理，防止可能的贷款欺诈或贷款资金进入股市等不良资金的使用。满足条件的用途一般包括：购房、购车、出国留学、购买大型耐用消费品等，也可以有商业用途，如企业资本周转、创业等。

张志勇律师补充：

如何办理房产抵押贷款？

（1）借款人需要提供的材料有：

1、借款人身份证、户口本、结婚证、配偶身份证、户口本；

2、借款人个人收入证明（加盖单位公章）；

3、房屋所有权证、原购房协议原件及复印件；

4、房屋所有人和共有人同意抵押的公证书和贷款用途证明。

（2）贷款金融、年限和利率：

房地产抵押消费贷款起点金为5000元，较高金额不得超过抵押房地产评估价值的70%。贷款期限一般不超过5年，最长可达10年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行，有利于按月还本付息。

(3)贷款流程:

1、办理现房抵押贷款：首先，借款人应找到评估机构进行房地产价值评估，并取得评估机构出具的《房地产评估报告》。其次，夫妻双方到场提交上述信息，签订房地产抵押合同。第三，借款人与银行签订了贷款合同。第四，银行审批后发放贷款。后来，借款人分期或一次性偿还贷款，取消房地产抵押，取回房产证。

2、办理期房抵押:借款人凭购房预售合同、房屋预付款收据原件及复印件、夫妻结婚证原件及复印件到银行签订购房贷款合同，经银行批准后发放贷款。

律师张智勇提醒：

如何防范房地产抵押贷款风险？

(一)做好抵押贷款前的调查工作

银行在办理房地产抵押贷款前，应认真做好贷前调查，详细了解借款人用于抵押的房地产是否已出租给他人。

1、检查房产先租后抵。

如果出现先抵押后租赁的情况，即抵押人在设定抵押后出租抵押物。在这种情况下，注册抵押的效力优先于租赁权，银行可以申请房地产抵押。

2、检查房产是否属于一物多押。

如果属于一物多抵押，银行应经常进行贷后检查，掌握借款人和抵押财产的情况。一旦出现影响贷款归还的不利因素，应尽快采取有利措施，尽量减少贷款损失。银行在办理抵押贷款时，应要求借款人将财产和土地使用权一并抵押，以便于处置和实现。房地产抵押登记期限长于抵押贷款期限，银行应有足够的时间处置抵押财产。

（二）土地的性质和使用寿命应当明确

银行在办理抵押贷款前，应当调查房地产占用土地的性质，区分出让土地是属于住宅还是工业。根据土地的性质，检查土地使用期限是否到期，即将到期或已到期的土地，地上附着物不得办理抵押贷款。划拨土地性质的房屋土地，银行应当与借款人签订合同，要求借款人在处理财产时支付土地出让金。

（3）加强贷后检查，防止土地使用变化

在银行申请房地产抵押贷款之前，应检查土地使用证上填写的土地使用是否与借款人的实际使用一致？如不一致，不得申请抵押贷款。即使在处理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷款后检查，检查借款人的实际土地使用是否发生变化，并根据情况及时采取有效措施。

（四）共有财产抵押要求所有财产共有人签字

银行在办理房地产抵押贷款时，应通过房产证等方式详细了解房地产的实际所有权。对于共同财产，我们应该真正掌握多少财产共有人？财产共有人同意使用房地产抵押贷款吗？只有经财产共有人同意，银行才能办理，并要求所有财产共有人共同签字。