住房抵押贷款经营类利率下行

一线城市住房抵押贷款新变化：经营利率下降，消费类消失。

事实上，对于科技含量低的民营小微实体企业和个体工商户来说，最重要的融资方式是通过股东和控制人抵押个人房地产获得融资。

今年，监管机构多次呼吁银行住房抵押贷款产品，提出认真发放房地产抵押贷款，努力抑制居民杠杆率，严格控制个人消费贷款非法流入股市和房地产市场，继续遏制房地产泡沫。

此后，许多银行提高了抵押贷款利率，降低了抵押贷款金额，并严格审查了企业和个人的贷款用途。一些银行的半年报告还显示，抵押贷款占总贷款的比例有所下降，如中信银行(5.720,0.00,0.00%)2022年上半年抵押贷款余额1.97万亿，占比为58.17%，低于去年年底0.25百分点；光大银行(3.730,0.03,0.81%)上半年抵押贷款余额7715亿元，占比下降2.56个百分点为34.55%。

经过大约半年的严冬，《21世纪商业先驱报》记者最近访问了许多银行，了解到住房抵押贷款业务贷款在审计、贷款等方面有所放松，部分银行金额下降，贷款时间加快。但抵押消费贷款仍受到严格控制，部分银行仍停止贷款，业务银行也出现高利率、审计更严格等情况。

抵押经营贷款业务回暖

中信银行个人贷款部客户经理告诉《21世纪商业先驱报》，自去年以来，中信银行的客户经理告诉《21世纪商业先驱报》，个人住房抵押贷款经历了从宽松到收紧再到当前利率宽松的过程。

2017年，我们放了更多的抵押贷款。到今年2月底，我们接到通知，暂停200多万元的住房抵押贷款，贷款利率也上升到7.03%以上。然而，7月份以后，资金相对宽松。虽然目前抵押经营贷款额度不能超过200万元，但利率可以达到6.3%左右，但预计第四季度可能会有一些放松。但抵押消费贷款利率仍保持在7%左右。

而招商银行(27.400,0.00,0.00%)抵押贷款利率也大幅下降。《21世纪商业先驱报》记者4月份咨询招商银行个人贷款部门时，客户经理表示，个人住房抵押贷款利率在6.7%左右，贷款条件审查严格，但目前用于经营的抵押贷款利率可达不到6%，具体要看客户和企业的资质。

目前，我们的商业贷款相对积极。现在，这种快速抵押贷款产品为从事实体经营的小微企业提供了便捷的融资渠道。目前，利率正在上升6.7%左右，授信三年，可回收利用，信息完整后一周左右贷款。此外，还有一款20年等额还款的产品，利率在7%左右。

不过，浦发银行(10.040,0.02,0.20%)客户经理多次向《21世纪商业先驱报》记者强调，资金必须用于经营。即使放款后，合同、汇款账户、资金流向等也会被抽查，不允许进入房地产市场。

而兴业银行(14.710,0.06,0.41%)个人住房抵押贷款对申请人的要求有所放宽。只要证明是实际控制人，就不需要是大股东或法定代表人，但利率还是在7%左右，和半年前差不多。

事实上，对于科技含量低的民营小微实体企业和个体工商户来说，通过股东和控制人抵押个人房地产获得融资仍然是最重要的融资方式。山东一家纺织企业的负责人告诉《21世纪商业先驱报》，虽然我们一直说要支持小微企业，但就我们自己而言，抵押房地产几乎是获得贷款的唯一途径，信贷贷款很难获得。

珠江三角洲一家大型国有银行的副行长告诉《21世纪商业先驱报》，银行放松抵押贷款也是为了支持中小企业。只要资金真的进入实体经济，它就不会提高房地产价格，促进泡沫。

中国工商银行(5.290,-0.05,-0.94%)行长顾舒也在今年中期业绩发布会上表示，前几年居民杠杆率上升较快。在此期间，整个居民的杠杆率相对稳定。总的来说，房地产领域的债务风险是可控的。下半年将严格执行各项监管要求，加强贷款资金使用和流向管理。

严格控制抵押消费贷款，难以抑制

但另一方面，虽然个人住房抵押贷款的要求有所放松，但抵押消费贷款正在收紧，一些银行也暂停了大量的个人住房抵押消费贷款。例如，《21世纪商业先驱报》记者了解到，北京包括招商银行、浙江商业银行在内的许多股份制银行，成都包括(6.220,0.00,0.00%)部分股份制银行、城商银行已暂停个人住房抵押消费贷款。

许多银行个人贷款部门的客户经理告诉《21世纪商业先驱报》，自2016年下半年以来，他们觉得许多银行，特别是股份制银行，正在努力发展个人消费贷款，包括大型住房抵押贷款和小型信用消费贷款。但后来发现，一些消费贷款非法流入房地产市场，许多银行也受到了监管处罚，因此大额抵押消费贷款的金额、利率、审计难以放松，一些银行甚至暂停了业务。

上海浦东发展银行的一位客户经理说，住房抵押贷款仍在继续，但必须提供购物发票，而不是凭证或收据。谁没有抵押贷款房子消费100万，你能提供发票吗？事实上，仍有许多非法进入房地产市场，现在正在严格调查非法使用贷款。在银行要求提供消费发票后，申请自然更少，贷款也更少。

但事实上，虽然银行严格控制住房抵押消费贷款，但许多客户经理表示，个人贷款，包括抵押贷款、个人住房抵押经营贷款和个人住房抵押消费贷款，与公共贷款相比，不良率非常低。

根据央行最新公布的数据，8月份新增人民币贷款总额显示1.28万亿元，其中住户部门短期贷款增加2598亿元，占20%，银行信贷较多，或投资于风险较小的个人贷款。

天丰证券银行首席分析师廖志明表示，目前银行对个人贷款业务有明显偏好，住户部门对消费贷款的需求仍较好。从资产质量的角度来看，个人消费贷款利率高风险低。目前，抵押消费贷款受到政策的严格控制，银行自然更加关注信用消费贷款，但也应注意居民杠杆率上升下的共同债务问题。

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