深沪落地参考价后二手房量价逆转

截至目前，深圳、宁波、成都等15个城市已先后落地二手房交易参考价，普遍低于市场实际成交价。在政策压力下，二手房市场是否如期迎来寒冬，成交量和价格走势如何，参考价实施后，以上海和深圳为代表的二手房市场在以下方面发生了变化：

1、二手房交易面积连续七次下降，10月份交易面积环比下降21%，同比上升46

2、深圳二手房交易面积创历史新低，同比下降81%，平均成交价格同比下降12%

3、深圳市二手房可比价格由95%上涨变为95%下跌，可比价格中位数下降23%

4、上海二手房交易面积同比下降54%，平均成交价格同比下降7%

5、上海二手房可比价格由73%上涨至69%下跌，可比价格中位数下降6%

15个城市二手房落地参考价格普遍低于实际成交价格

上海二手房贷执行 " 三价就低 "

二手房交易参考价格已成为本轮房地产调控的重要举措。截至目前，深圳、宁波、成都等15个城市先后实施了二手房交易参考价，主要涉及以下三个方面：

一是二手房交易参考价是根据二手房网上签约价格综合形成的，周边新房的评估价和销售价，指导价一般低于市场实际成交价。例如，在宁波，大多数社区的指导价仅为实际成交价的20%，有些社区甚至为实际成交价的50%。

二是以二手房交易参考价为基准，引导商业银行合理发放二手房贷款。上海是最严格的。二手房贷款额度实行“三低”原则，即销售合同价、交易中心审核价、银行评估价最低。

三是覆盖范围按批次、地区确定。如成都先后发布了三批住宅小区二手房交易参考价格。例如，北京率先在海淀区29个重点社区试点二手房指导价，仅限于深圳和上海的所有社区。

10月16日，该市二手房交易量环比下降21%，同比降幅扩大至46%。深圳、东莞创年新低

随着更多城市二手房交易参考价落地，4月份以来二手房市场持续转冷，成交逐月下滑，10月份市场形势越来越严峻，二手房市场极度低迷。16个重点监测城市成交面积493万平方米，同比下降21%，同比下降46%。其中，80%以上的城市成交量环比继续下滑，深圳和东莞创下年内新低。各城市成交同比下降，近40%的城市同比减半，深圳、杭州同比降幅超过80%。

统计显示，9月份70个大中城市二手房销售价格年内首次下跌，环比下降0.2%。其中，一线城市二手房销售价格由环比上涨0.2%转为环比下跌0.4%，北京、上海、广州由上涨转为下跌，深圳环比下跌扩大至0.5%。二线城市二手房销售价格环比较上月同期下降0.1%，近70%的二线城市环比下降，哈尔滨暂时领跌0.7%。三线城市二手房销售价格环比下降0.2%，近80%的三线城市环比下降，而牡丹江的同比降幅高达0.8%。

深圳二手房交易量创历史新低

可比价格中位数下降23.1%

超过60%，社区降幅超过20%

早在2月8日，深圳就推出了二手房交易参考价。受此影响，深圳二手房市场变得越来越黯淡，成交量连续七个月下降。10月份，深圳二手房交易面积进一步降至8万平方米，创历史新低，环比下降50%，同比下降81%。平均成交价格继续下降至55805元平方米，月环比基本持平，同比下降12%。1-10月，深圳二手房累计成交324万平方米，同比下降57%。

指导价出台前，深圳二手房价格上涨较快。除零星交易的二手住宅区外，2021年1月深圳二手住宅区的销售价格较2019年12月大幅上涨，可比价格的中位数和平均涨幅分别为24%和22.6%。积极进入经营性贷款和房地产投机投资是一个重要因素。其中，高达63.4%的二手房小区可比价格涨幅在20%以上，可比价格涨幅在10%-20%的二手房小区也占22.4%。

引入指导价后，深圳二手房价格大幅下跌。剔除零星交易的二手住宅区，2021年10月深圳二手住宅区售价较2021年1月有下降趋势，可比价格的中位数和平均跌幅分别为-23.1%和-21.6%。二手房价格基本回到2019年底。其中，高达66.9%的二手房小区可比价格下跌20%以上，21%的二手房小区可比价格下跌10%-20%。